ACQUISTARE TRAMITE AGENZIA IMMOBILIARE

Con il presente documento, chi scrive si propone l'obiettivo di fornire informazioni utili a chi intende acquistare un immobile tramite agenzia immobiliare, tanto più che il potenziale acquirente non riuscirà ad avere rapporti diretti con il proprietario. Si deve prima di tutto tener conto che all'agente immobiliare non si chiede di essere un geometra o un ingegnere o un architetto, un avvocato o un notaio, oppure un commercialista, pertanto per la corretta valutazione e per l'approfondita conoscenza degli aspetti tecnici, legali e fiscali connessi all'acquisto dell'immobile il potenziale acquirente dovrà rivolgersi ai relativi professionisti. E' utile sapere che la provvigione richiesta dall'agente costituisce pagamento per l'attività di mediazione ossia per il fatto che il mediatore ha messo in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare (art. 1754 cc). E' inoltre utile tener presente che l'agenzia -quasi sempre- chiede il pagamento della propria provvigione al momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione della proposta, o, al più tardi, alla stipula del contratto preliminare, ossia prima della stipulazione dell'atto notarile di vendita. A questo punto bisognerebbe chiedersi: e se poi l'atto non viene stipulato? Molti pensano che l'importo corrisposto gli verrà restituito, ma in effetti, tranne che ciò sia esplicitamente previsto, nulla verrà rimborsato.

Ed ancora. E' bene sapere che esiste un articolo del codice civile che disciplina il comportamento delle parti durante la fase precontrattuale intitolato "Trattative e responsabilità pre-contrattuale". Detto articolo impone alle parti, durante le trattative, di comportarsi secondo buona fede. Il concetto di buona fede non viene esattamente individuato dal codice, ma essenzialmente richiede correttezza nei rapporti, chiarezza nelle informazioni che si forniscono, trasparenza nella comunicazione in generale. Diciamo che si comporta secondo buona fede colui che nel corso delle trattive adempie l'obbligo di comunicazione e di informazione, ossia fornisce all'altra parte tutte le informazioni utili alla conclusione dell'affare. Al fine di un primo esame, il potenziale acquirente, dovrebbe esigere la verifica della seguente documentazione: titoli urbanistici; documentazione catastale; atti di provenienza (per sapere come l'immobile è pervenuto al venditore); visure ipotecarie; certificato di agibilità (che è il documento che attesta che l'immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa); nel caso in cui l'immobile si trovi in condominio, il regolamento condominiale ed informazioni circa la regolarità dei pagamenti; nel caso in cui l'immobile sia locato, informazioni utili al fine di inquadrare il contratto di locazione in essere.

Bisogna ricordare che le informazioni che verranno acquisite nel corso delle trattive non potranno essere divulgate a terzi. Chi scrive ritiene che se non è possibile visionare detta documentazione e se vengono taciute informazioni utili alla trattativa, essendo comunque precluso il contatto diretto con il venditore, è il caso di valutare l'acquisto di altro immobile in quanto formulare una proposta potrebbe rivelarsi rischioso e concretizzarsi in una perdita di tempo. E' importante sapere, infatti, che finché le trattative si trovano in una fase iniziale e non sono arrivate al punto tale da creare un legittimo affidamento nell'altra parte circa la conclusione dell'affare, qualunque parte può recedere dalle trattative in qualsiasi momento e senza dover addurre alcuna motivazione. Quando invece le trattative raggiungono un punto tale da giustificare un legittimo affidamento nell'altra parte alla conclusione dell'affare, è possibile recedere soltanto ove sussista un giustificato motivo.