Il diritto di prelazione nella locazione ad uso commerciale

In ambito di locazioni commerciali, l'articolo 38 della legge 392/78 disciplina il diritto di prelazione d'acquisto da parte del conduttore nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato. La ratio di questa norma si estrinseca nella tutela accordata all'avviamento commerciale da parte del conduttore e nella possibilità di radicalizzare il centro dei propri interessi commerciali nel luogo dove ha stabilmente esercitato l'attività senza subire in tal modo uno sviamento della clientela abituale.

La legge, nell'ipotesi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, prevede altresì una serie di formalità finalizzate a consentire l'esercizio di detto diritto. E' infatti onere del locatore comunicare al conduttore l'intenzione di vendere attraverso un atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

L'atto dovrà contenere il prezzo dell'immobile (da quantificarsi sempre in denaro), le altre condizioni di vendita (tra cui i termini di pagamento) e l'invito ad esercitare il diritto di prelazione. Il conduttore dovrà esercitare la prelazione attraverso comunicazione scritta da inviare tramite ufficiale giudiziario al locatore entro il termine di sessanta giorni.

Il pagamento dell'importo richiesto va eseguito nei modi e nei termini indicati dal locatore.

Il legislatore ha previsto delle ipotesi in cui non è consentito l'esercizio del diritto di prelazione:

• qualora l'immobile sia adibito ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
• qualora l'immobile sia destinato all'esercizio di attività professionali (art 35 legge 392/78);
• qualora l'immobile sia destinato ad attività di carattere transitorio;
• qualora l'immobile sia complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
• qualora l'immobile sia adibito ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l'art.41 citato);
• qualora l'immobile sia adibito a qualsiasi uso, se il conduttore è lo stato o altro ente pubblico territoriale (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l'art.41 citato).